최근 뉴스를 보면 상계주공 5단지 재건축 분담금이 5억원이라는 이야기들어보셨나요?
분담금 5억 쇼크라는 말을 보면 너무 많다. 시공사가 과도한 이익을 가져가는거 아닌가, 라는 의심만 듭니다.
하지만, 정말 그럴까요?
상계주공 5단지 정보
현재 단지정보
세대수 : 840세대 (19개동)
저층, 최고층 : 5층, 5층
사용승인일 : 1987년 11월
용적률 : 93% / 건폐율 : 19%
단위세대 면적 : 37m2 (11평)
건설사 : 대한주택공사
재건축 정보
세대수 : 996세대 (예상)
최고층 : 35층
용적률 : 299%
단위세대 면적 : 24평, 28평, 34평
시공사 : GS건설 (22년 11월 선정)
재건축 분담금 계산
위 단지 정보를 보면 원래 살던 집이 11평입니다. 11평의 현재 집값은 약 4억 후반에서 최근 실거래가는 5억1,500만원이었습니다.
신축되는 곳의 예상분담금은 24평으로 갈 경우 3.7억원, 28평으로 가면 4.4억원, 34평으로 가면 5.5억입니다.
인근 단지 중 10년 이내 신축 아파트인 중계한화꿈에그린더퍼스트를 비교해보면, 34평이 8.3억 정도입니다.
한마디로 상계주공5단지의 11평 아파트에서 10년 구축으로 가는것도 3억 이상이 든다는 말이죠.
그런데 10년 구축도 아닌 완전 신축을 받게 되는데 5억의 분담금이 과도하다고 주장하는건 사실 이해가 안되는 부분도 있습니다.
문제점 및 해결방안
재건축시 문제점
여기서 문제점은 공사비가 올라서 기존 평당공사비 650만원이 800만원~1000만원이 예상된다는 점입니다.
GS건설도 현재의 물가상황을 예측하지 못한것이기 때문에 그대로 시공한다면 분명 적자가 날 수밖에 없는 상황이기 때문입니다.
하지만 공사비가 오르면 위에 계산했던 분담금은 더 오를 수 밖에 없습니다. 공사비가 올를 경우 일반분양의 분양가도 같이 오르긴 하겠지만, 워낙 기존 작은 평수에서 큰 평수로 옮기는 것이다 보니 일반분양을 할 세대수가 적기에 큰 영향이 없습니다.
일반적으로 저층에 용적률이 적은 재건축 단지는 사업성이 매우 좋았는데, 상계주공5단지는 단위세대가 작은 면적으로만 구성되어있던것이 안타까운 상황입니다.
재건축 분담금 과다에 대한 해결방안
제가 생각하는 해결방안은 3가지 정도가 있습니다.
단위세대 평수를 작게 한다
기존에 11평에서 34평은 3배 정도 커지는 것입니다. 용적률 늘어나는걸 전부 조합원이 가져가게 되다보니 공사비를 전부 조합원이 부담하게 되는 것입니다.
그래서 34평이 아닌 24~28평대로만 구성을 한다면 더 많은 세대수를 만들 수 있습니다. 기존 조합원 그대로 옮기더라도 일반분양을 할 수 있는 세대수가 많아 진다면 공사비의 부담이 많이 줄어들 것입니다.
그리고 작은 평수로 옮겨 가는 것이다보니 분담금 또한 줄어들 것입니다.
특화공사를 줄인다
이전 글에서 작성했지만, 최근 고급화 아파트 단지는 단지내 수영장 등 많은 특화시설을 넣고 있습니다. 이는 공사비의 상승 요인이며, 또한 이후 관리비의 증가 요인입니다.
그런 특화공사를 줄여서 공사비를 줄일 수 있습니다.
GS건설의 공사비 재안을 철저히 검토한다
대부분의 재건축 공사비는 평당 얼마로 정해지는 1식 공사비 개념입니다. 지하주차장의 면적이나 단위세대 면적이나 같은 평당 공사비로 계약이 진행됩니다.
물론 공사비를 세분화하여 검토하는 것은 매우 어렵습니다. 아직 최종 설계안도 안나온 상태다보니 더 검증하기 어렵습니다.
하지만, 기존 제안서에서 나온 공사비 대비 과도하게 올라가는 것 또한 문제가 있습니다. 다른 곳에서의 손해를 여기서 보전하려는 것인지 확인도 필요합니다.
결론
오늘의 결론은 재건축을 할 때 적정한 평수로 옮기는 것이 꼭 필요하다는 것입니다. 오랫동안 작은 집에서 살았던 어려움도 충분히 이해는 하고 있습니다. 하지만, 그렇다고 해서 너무 큰 집을 받는 것은 이해하기 어려운 점입니다.
물가와 금리가 많이 올라서 더 어려워진 시기에 서로의 이익을 양보하여 좋은 아파트가 새로 지어지길 바랍니다.
감사합니다.